11 октября состоялся V Межрегиональный форум по недвижимости Воронежской области. Журнал «Парадный квартал» выступил генеральным информационным партнером мероприятия. На форуме, организованным НП «Гильдия риэлторов Черноземья», первым с докладом выступил директор информационной сети недвижимости INFOLINE Е.Б. Лавриненко. Темой выступления стал анализ рынка жилой недвижимости Воронежа на основе исследований компании INFOLINE. Эти данные – необходимый в работе инструмент всех участников рынка: девелоперов, собственников, риэлторов и инвесторов.
За 7 лет воронежский рынок недвижимости подорожал в три раза, и на текущий момент стоимость 1 кв. м жилья составляет порядка 38 тыс. руб. Мы проанализировали рынок недвижимости за эти годы. Все знают, что кризис наступил в августе 2008 года, но цены на недвижимость начали меняться чуть позже. В начале 2009 года началось медленное падение цен, и эта тенденция сохранялась вплоть до середины 2010 года. Но уже к осени 2010 цены начали ползти вверх. В начале кризиса разные аналитики предрекали нам снижение вплоть до 30%, но мы увидели снижение всего на 11%.
В 2011 году произошло знаменательное событие: 2 октября в Воронеже цена за 1 кв. м составила чуть более 38 тыс. руб. До этого момента жилье столько не стоило. Можно смело сказать, что мы дожили до новой вехи развития, достигли сейчас уровня октября 2008 года и успешно его превысили.
Если говорить об изменениях на рынке ипотечного кредитования (для нас это основной индикатор спроса), то за весь предыдущий период пиковым годом был 2008. В 2011 году, по нашим прогнозам, объем кредитования будет максимальным за всю историю наблюдений – около 8-9 млрд руб. Мы также подсчитали общий объем нового строительства. Получилось, что до 2008 года ипотека росла, объемы строительства увеличивались. В год кризиса произошло падение ипотеки – это и понятно, люди быстро реагируют на подобные изменения. Затем началось медленное снижение. В 2010 году увеличились объемы и ипотеки, и строительства. И что видим сейчас? Объемы строительства катастрофически низкие. В принципе, так мало вообще никогда не строили, даже в перестроечные годы. И, что интересно, мы как-то спорили со строителями по поводу того, будет ли дефицит нового жилья. Они говорили – будет, я с этим согласен не был. Но все-таки получается, что начиная с этого момента и на протяжении еще месяцев шести, а то и года, мы будем испытывать дефицит нового жилья. По крайней мере, подобные процессы уже идут на рынке.
Еще важнее проанализировать изменение такого показателя, как «объем кредита». Качественные характеристики очень важны. Например, мы можем взять кредит 2 млн руб., а можем 1 млн руб, тем самым спрос увеличится ровно на 1 потребителя. Мы посчитали количество ипотечных кредитов, начиная с 2006 года. Получилось, что всего в Воронеже прокредитовано около 10% обычных семей (именно «семей», ведь в большинстве случаев кредит берет не один человек). Нас уверяют, что на сегодняшний день ипотека доступна только 10% населения. Мы решили проверить, насколько это верно для нашего региона. За единицу измерения взяли двухкомнатную квартиру площадью 55 кв. м. Это средняя квартира для обычной молодой семьи. Ее цена около 2-2,1 млн руб. И, учитывая ставку кредитования при существующих ценах, получается, что доходы на семью должны составлять минимум 40 тыс. руб. Это тот минимум, при котором можно, но достаточно тяжело выплачивать ипотеку в полном объеме. При этом, по статистике Росстата, более 72% жителей региона получают зарплату до 15 тыс. руб. Они, естественно, не могут позволить себе ипотеку, и их в расчет мы не берем. С доходами 15-25 тыс. руб. в Воронеже 17,6% населения, а более 25 тыс. руб ежемесячно зарабатывают всего 10% населения. С допущениями (некоторые уже отдали ипотеку или просто продали квартиру, или рефинансировали кредит) можно добавить еще 5-8% населения. В итоге получается, что порядка 15% семей могут позволить себе взять ипотечный кредит.
Мы также исследовали, как за эти годы изменился срок продажи объекта. В 2008 году у нас объект продавался в среднем 2-3 месяца. Сейчас более 4 месяцев, но есть тенденция, что экспозиция объектов медленно сокращается.
В сентябре этого года спрос на недвижимость был хороший, но, что характерно, индикаторы не показывают, что это установившаяся тенденция. С другой стороны, мы видим, что объемы ипотеки растут. И сильно растут. Главный вопрос: что будет дальше? Сегодня средняя процентная ставка по ипотечному кредитованию составляет 14%. По данным Росстата, доходы населения в Воронеже в среднем – 17,5 тыс. руб., объем строительства прогнозируется около 390 тыс. кв. м. Но сбалансированной ситуация будет тогда, когда ставка по кредиту снизится до 10%, средний доход на человека будет около 25 тыс. руб. и объемы строительства будут не менее 0,8-1 млн кв. м.
Вывод для себя мы определили такой: ситуация очень неоднозначная. Очевиден дисбаланс и по спросу, и объемам строительства. Все-таки цены на жилье у нас задаются первичным рынком, т.е. новостройками. И здесь в целом, спрос еще не велик. Если говорить о вторичном рынке, он также по-прежнему нуждается в большем объеме спроса. Для того, чтобы рынок функционировал, в него должны вливаться деньги. Даже если учесть, что порядка 70-80% всех сделок – это обмен через куплю-продажу, в любом случае в начале цепочки должен стоять покупатель с чистыми деньгами. Для себя мы определи, что минимальный объем вливаний должен быть равен 20 млрд руб. На сегодня ипотека дает нам из них 30-40%.
Ситуация сейчас и в ближайшей перспективе такая: спрос недостаточен, объемы строительства снижаются. В то же время цены на недвижимость будут с высокой долей вероятности идти вверх, и в краткосрочной перспективе ежемесячный прирост составит 2-3%. Это наше видение текущего состояния рынка жилой недвижимости.
