В регионах ЦФО фиксируют рост объемов нового жилья
Развитием строительного рынка занялись сразу в нескольких регионах ЦФО. Так, в Липецке вскоре примут новый генплан города, в Смоленске внесут изменения в закон о градостроительной деятельности, а в Иваново создали ресурс для проверки надежности застройщиков. Это происходит на фоне роста объемов сдаваемого жилья. Однако, как полагают эксперты, отрасль ждет кризис, связанный с падением спроса на квартиры и другими факторами.
Липецк
В течение последних лет в Липецке практически ушли от так называемой точечной застройки. В областном центре идет комплексное освоение земельных участков под жилищное строительство. Микрорайоны возводят с объектами соцкультбыта, сразу озеленяют, к ним подводят дороги.
В прошлом году в городе было построено 525 тысяч квадратных метров жилья - 1,03 на каждого жителя. Для Липецка это стало рекордом, и потому в проекте нового генплана заложены перспективы его дальнейшего развития. Тем более что спрос на жилье пока сохраняется.
- Сегодня договоры о приобретении жилья с застройщиками заключают чаще всего на стадии котлована, - поясняет замглавы администрации Липецка, председатель департамента градостроительства и архитектуры Владимир Тучков. - Как правило, в домах, которые сдаются, уже куплены порядка 70-80 процентов квартир. Микрорайоны быстрыми темпами застраивают две солидные компании, на рынке появилась конкуренция, а это означает и уменьшение стоимости жилья, и улучшение его качества.
В настоящее время в регионе и областном центре кроме липецких строительных компаний работают воронежские и московские, что тоже создает дополнительные конкурентные условия. И, по данным Росстата, в 2014 году в области наблюдалось устойчивое снижение цен на первичном рынке. За год они упали на 9 процентов - это максимальный показатель в Черноземье. Между тем еще некоторое время назад метр жилья стоил здесь не ниже 40 тысяч рублей.
- Пять-шесть лет назад мы лидировали среди регионов ЦФО по дороговизне квартир. Сейчас же себестоимость и рыночная цена балансируют практически в нормальной пропорции, - утверждает Владимир Тучков.
Однако местные строители опасаются, что ситуация на рынке может измениться не в лучшую сторону в связи с ожидаемой реформой: в России хотят запретить продавать недостроенные квартиры. Предполагается, что обсуждаемые на федеральном уровне изменения в 214-ФЗ приведут к полному отказу от схемы долевого строительства с 2020 года. С 2016-го может быть введен переходный период, когда финансирование работ пойдет через спецсчета в финансовых учреждениях и под банковские гарантии. В результате обманутых дольщиков станет меньше, но цены могут взлететь.
- Думаю, это в интересах банков, которым невыгодно, что строители получают от населения фактически беспроцентный кредит. Предполагается, что вместо того, чтобы вложить в стройку, покупатель должен отнести деньги в финансовое учреждение, а уже оно выдаст кредит застройщику, - высказал свое мнение Владимир Тучков.
По словам гендиректора ОАО "Липецкая ипотечная корпорация" Валерия Клевцова, "правила игры" могут уточняться и детализироваться, но не должны меняться коренным образом, тем более что "существующий закон в максимальной степени защищает дольщиков". Однако, по его словам, есть еще одна проблема, связанная с банками.
- Мы сталкиваемся с ситуацией, когда не можем взять кредит, поскольку "строительство - наиболее рисковая сфера деятельности". Это ответ девяти банков из десяти, - констатировал Валерий Клевцов. - Стройка же всегда имеет огромный мультипликативный эффект. Рубль, вложенный в отрасль, "тащит" за собой 10-18 рублей в других сферах. Сейчас работает программа льготного ипотечного кредитования, но этого недостаточно, поскольку должна быть совокупность мер. Чтобы развивать и поддерживать начатые проекты, необходимо финансирование, а банки либо не дают кредиты, либо заявляют высокие процентные ставки, которые фактически обозначают отказ в кредитовании.
В то же время масштабы жилищного строительства в регионе сокращать не собираются. Только непосредственно в Липецке идет возведение многоквартирных домов в разной степени готовности на 1,5 миллиона квадратных метров. По области эта цифра составляет 3,2 миллиона. При этом практически 50 процентов сдаваемого жилья в областном центре - индивидуальное. Неслучайно новый генплан предусматривает раздвинуть границы областного центра еще на 2,5 тысячи гектаров под 50-тысячный поселок Романово на юго-западе Липецка. Сегодня здесь идет работа по уточнению проектов, улучшению планировки транспортных развязок, прогулочных зон, трасс для велосипедистов и лыжероллеров.
- Новый генплан будет действовать до 2035 года, хотя идет активное развитие субъекта и города, и не факт, что мы не захотим переделать его в ближайшие десять лет. Это нормальная практика, - отметил Владимир Тучков. - Ведь раньше Липецк был моногородом с точки зрения привлечения налоговых поступлений от металлургического комбината. Сегодня же диверсификация за счет особой экономической зоны (хотя она пока дает и не очень большую отдачу) предоставляет региону и жителям новые возможности.
Кстати, проект генплана в ближайшее время вынесут на общественное обсуждение. Липчане смогут познакомиться с перспективами развития города и внести свои предложения.
Смоленск
Строительные организации Смоленской области возвели в первом полугодии на 56,4 процента жилья больше, чем за тот же период 2014-го, - 3037 новых квартир общей площадью 274,5 тысячи квадратных метров.
Стоит отметить, что рост в отрасли наблюдается уже третий год подряд - после резкого обвала 2012 года, вызванного, если говорить в общем, отсутствием взаимопонимания между чиновниками и строителями. Тогда за год сдали всего 261 тысячу "квадратов" - почти вдвое меньше, чем в прошлом году.
Нынешний рост темпов строительства - следствие определенной инерции и заделов на будущее, созданных в предыдущие годы
Есть еще несколько позитивных факторов, характеризующих текущий момент. Так, регион принимает участие в реализации федеральной программы "Жилье для российской семьи", и по результатам конкурса одна из строительных организаций взялась возвести под Смоленском до 1 июля 2017 года не менее 10 тысяч квадратных метров жилья экономического класса.
А в рамках проводимой работы по сокращению административных барьеров планируется отменить необходимость разрешений на строительство линейных объектов инженерно-технического обеспечения, которые создаются для технологического присоединения новых зданий к коммуникациям. По мнению разработчиков изменений в областной закон о градостроительной деятельности, это приведет к снижению количества административных процедур и сокращению сроков реализации проектов.
Но несмотря на кажущееся благополучие в отрасли, в администрации Смоленской области ждут ухудшения ситуации. Выступая на заседании совета по вопросам градостроительной деятельности, вице-губернатор Юрий Пучков назвал главной задачей строительного комплекса обеспечение стабильного ввода жилья в эксплуатацию. При этом в качестве желательного итога работы отрасли была названа цифра, заметно уступающая прошлогоднему результату, - 411 тысяч квадратных метров (примерно на уровне 2013-го).
Без особого оптимизма смотрят в будущее и строители. По мнению президента регионального отраслевого Союза Вадима Косыха, в следующем году возможен спад объемов строительства на 30 процентов и значительное падение в смежных отраслях.
- Все зависит от ситуации на рынке жилья, а она складывается неблагоприятно, - соглашается с коллегой президент крупного строительного холдинга Вениамин Потапов. - Спрос упал, поскольку ипотечный кредит для приобретения новых квартир дают под 12 процентов, а на вторичном рынке ставки еще выше, причем условия предоставления кредита существенно ужесточились. Цены на жилье в Смоленске по сравнению с прошлым годом снизились примерно на 10 процентов, а то и больше. Продажи нового жилья резко сократились, у многих коллег - в полтора-два раза. При этом стоимость импортных строительных материалов выросла, отечественных - как минимум не изменилась. В таких условиях ипотечный кредит должен предоставляться под 6 процентов!
Эксперт пояснил, что нынешний рост темпов строительства - следствие определенной инерции и заделов на будущее, созданных в предыдущие годы. Даже если в этом году организации сумеют сохранить прошлогодние объемы, в 2016-м им предстоит испытать на себе все последствия резкого снижения спроса, который наблюдается сегодня.
Иваново
Изменения на отраслевом рынке происходят и в Ивановской области. Здесь власти создали ресурс, где каждый желающий может проверить благонадежность застройщика. Поводом стали последние скандалы с дольщиками, вложившими средства в возведение жилья, но не получившими обещанные квадратные метры.
В середине июля ивановский губернатор Павел Коньков поручил региональному департаменту строительства установить особый контроль за вводом в эксплуатацию жилья по договорам долевого строительства "Ивановской ДСК". Причина - обыски, прошедшие в "материнской" компании "СУ-155", в результате которых выяснилось, что ДСК задолжала значительную сумму по налоговым платежам. После этого участники долевого строительства, в числе которых будущие обитатели трех многоэтажек в микрорайоне "Рождественский", получили уведомления о переносе сроков ввода жилья, что вызвало понятное недовольство с их стороны.
В то же время, по данным региональных властей, в последнее время на строительном рынке наблюдается заметное оживление. Улучшению жилищных условий граждан способствует целый ряд целевых программ. Благодаря их реализации в 2014 году 336 семей региона справили новоселье, и это - не считая переселенцев из ветхого и аварийного жилья.
По официальным данным, за первое полугодие в регионе построили 1074 квартиры общей площадью 85,6 тысячи квадратных метра - 136,5 процента к январю-июню 2014-го. Около трети жилья - так называемое индивидуальное - возведено силами самих граждан.
Однако несмотря на заметный рост этих показателей, снижения стоимости объектов недвижимости в регионе не наблюдается. При средней зарплате в 21 тысячу рублей сейчас, по данным риэлторских агентств, средняя цена за метр составляет 45928 рублей, а стоимость квартиры - 2,3 миллиона.
Дмитрий Раичев, Наталья Сирота, Анна Скудаева
Российская газета, №170, 4 августа 2015 года.
