Инвестиционное ростовщичество приказало воронежцам долго жить
На прошедшей неделе агентство недвижимости «Трансферт» сообщило: сегодня новостройки продаются докризисными темпами, а вторичку люди почти не ищут. Потому что средняя цена ее 56 тысяч рублей за квадрат, а долевку можно взять по 49 - от строительных фирм на рынок идет масса новых квартир, причем поддержанных ипотекой и даже материнским капиталом.
Совсем, мол, владельцы «вторичного продукта» потеряли чувство меры. А нынешний кризис кардинально отличается от прежнего: тогда банки охотно кредитовали вторичку, а долевку опасались из-за громких скандалов с обманутыми дольщиками. Теперь сомнительные застройщики с рынка ушли, остались только надежные. Так что, дорогие владельцы подержанных квартир, срочно снижайте цены, а то вам же хуже будет: рынок просто заглохнет.
Жилье и жулье
А что нам рынок? О барышах с него пусть у риэлторов голова болит. Нам другое важно. Знакомого еще с 90-х риэлтора очень повеселило заявление о том, что новостройки в Воронеже продаются «докризисными темпами». Я вас умоляю, сказал он, прошел я вчера по району новостроек: там в разгар рабочего дня ни один кран не шевелился! А остатки рабочих если и заняты, то замораживанием строек. Менеджеры строительных фирм с отчаяньем говорят: знали б, что такое будет, - многие проекты оставили б на бумаге. И риэлторы знакомые согласны: рынок скорее мертв, чем жив, покупателей на нем днем с огнем ищут. А сам факт, что новостройки стали дешевле вторички, вам ни о чем не говорит?.. Ладно вторичка, никуда она не денется: кому надо продать, а не продавать, цену скинет и будет сильно удивлен дисконту.
Другой вопрос: а кто ж так изувечил наш рынок, что хрущевка в Воронеже оказалась дороже намного более качественного жилья в состоятельной Европе? И не только в Болгарии, но дороже даже, чем в Испании и Италии. Как и почему возник этот абсурд в стране, где большая часть населения – беднота?
Важную роль в цене воронежского жилья сыграли чиновники: им надо было куда-то девать деньги из приватизированных бюджетных ручейков, и они скупали квартиры (а то и целые подъезды) на уровне котлована, потом продавали их на стадии готовности, и деньги в шляпе (до 30% годовых). Тот же знаменитый Трубников за пару лет скупил шесть квартир, хотя члены его семьи обеспечены коттеджами. А ДСК, оставивший глубокий след в истории, архитектуре и экологии Воронежа, помнится, прямо в рекламных плакатах завлекал: храните деньги в квадратных метрах!
Долевка как финансовый инструмент образовалась еще в 90-х: как только в нашу область поступали федеральные транши, на рынках недвижимости и элитных иномарок происходил всплеск спроса. Теперь в стране кризис, транши сократились, и спрос чиновников на недвижимость упал. Но не совсем. В прошлом августе шило из коррупционного мешка вылезло в сообщении экспертов Kalinka Group: чиновники покупают каждую третью элитную квартиру в Москве - обычно площадью 300-400 кв. м, по средней цене $5 млн. При заработке даже 1 млн. руб в месяц надо лет 15 не есть и не пить, а только на квартирку копить. Иначе говоря, всех этих покупателей можно было б тут же сажать с конфискацией (адреса-явки известны), если б не заблокировали они в Госдуме загодя и отсидку свою, и конфискацию.
А произошел всплеск спроса на элитное жилье в Москве после указания Кремля чиновникам переводить домой добытое рабским трудом на галерах. Те испугались и немедленно стали главными патриотами: их речи с трибун дрожат от гнева к врагам России. При этом у многих на черный день припасена недвижимость в самом логове якобы врага, да и детишки их учатся в лучших вузах того же логова; никакая антиутопия не сравнится по степени абсурда со словом и делом суверенной нашей «элиты».
Два удара – восемь дырок
Еще прошлым летом финансовый аналитик Владимир Левченко заявил, что времена, когда недвижимость была надежным вложением средств, прошли. И тогда же домовладельцам пришло печальное известие: с 2015 г. налог на недвижимость физлиц вырастет втрое, собственников единственного жилья освободят от уплаты подоходного налога при его продаже, а владельцев нескольких квартир или долей в них - нет. В базе Росреестра хранятся десятки тысяч сделок по продаже квартир в Москве за миллион рублей – столь откровенного шулерства больше не будет.
Эксперты прогнозировали: инвесторы наверняка используют старые уловки, занижая стоимость квартир по договору до кадастровой (она обычно ниже рыночной на треть), умноженной на понижающий коэффициент. Больше всего потеряют продавцы, купившие квартиры по цене около миллиона руб., если их рыночная и особенно кадастровая стоимость была значительно выше.
Риэлторы тут же принялись звонить в колокола: беда пришла - теперь резко упадет число инвесторов, хранящих бабло в квадратных метрах! А тут еще падение покупательской способности населения и скорбные дела в экономике очистили рынок от спекулянтов - строительные фирмы и все, кто возле них кормятся, разорятся, мы все погибнем! Экономика Отечества в опасности!
Осенью в Воронеже рост цен на вторичку впервые за несколько лет начал снижаться: некому стало их покупать. К тому же область наша в последние годы била рекорды по строительству жилья и в 2014-ом построила 1,5 млн кв. м. - на 15% больше прежнего. Но его ж надо кому-то еще продать. А быстро остановить эту махину невозможно, она по инерции продолжает штамповать дома, кварталы и целые районы.
По данным портала «Мир квартир», цены новостроек Воронежа в третьем квартале снизились на 5%, хотя осень – традиционное время роста цен на недвижимость (и местные риэлторы твердили, что они растут). Эксперты оценили это так: кризис на рынке недвижимости - системный. Рост цен на нее ниже инфляции, а покупательская способность населения и доходность аренды падают (мигранты, в частности, потянулись домой). Хранить деньги в квадратных метрах стало чреватым. За месяц до обвала рубля некоторые эксперты утверждали: по прогнозам, в 2015 году Воронеж будет перенасыщен жильём, и чтобы продать его, цены придется сбрасывать до 30%.
Один из авторитетнейших экономистов заявил, что риэлторы и строители всё продолжают вешать нам лапшу на уши про какую-то активность рынка; никакой активности давно нет, она закончилась ещё в марте 2014-го. И не важно, куда пойдёт курс доллара, в любом случае будет дальнейшее падение спроса и цены; пирамида обречена рухнуть. В прошедший понедельник фактически то же самое заявила глава ЦБ Набиуллина: кризис пошел не от санкций или обвала рубля, он зрел давно.
Петербургский «Бюллетень недвижимости» сообщил, что долевка и вторичка Воронежа в ноябре-2014 синхронно подешевели на 0,2%, но «Трансферт» настаивал: средняя цена жилья в Воронеже за ноябрь выросла на 1,3%.
В декабре горизонты инвесторов смазало еще сильнее: депутаты Госдумы предложили повысить с 3 до 7 лет срок владения жильем, когда владелец его при продаже должен уплатить налог. И многие этому только порадовались: жильё – одна из главных потребностей человека, он должен жить в нормальных условиях, а не ютиться с семьей в съёмной комнате; жилье в России стало инструментом финансовых манипуляций, эта аномалия - просто позор для государства!
А уже после декабрьского обвала рубля даже строители воронежские признали, что в новом году нас ждет резкое падение спроса на жилую недвижимость, что фирмы, бравшие валютные кредиты на оборудование и материалы, пойдут на дно, а другим придется продавать жилье в новостройках ниже себестоимости. Однако паника после обвала рубля позволила ряду строительных фирм Воронежа взвинтить цены; ДСК и «Выбор», по данным риэлторов, подняли их сразу на 1000-1200 рублей за квадрат (при этом «Инстеп», наоборот, делал скидки). Потом Центробанк поднял ставку на 6,5 п.п. - до 17%, чем парализовал ипотеку, которая в Воронеже обеспечивала 70% сделок на рынке, и вынес окончательный приговор хранению денег в квадратных метрах. И тут же возник отчаянный лозунг: «жилье подорожает на 25-30%! Покупайте, пока не поздно!». Но эксперты говорили о неизбежном вбросе жилья от «инвесторов» к осени 2015-го, когда созреют кварталы новостроек. А тут еще и дефолты по кредитам и перед подрядчиками – «строительный грипп» неизбежно охватит все смежные отрасли.
Инвестиционный Карфаген должен быть разрушен
Еще в декабре в Москве предложение квартир в аренду в 6-8 раз превысило спрос. А в Воронеже, как известно, погода на день позже повторяет московскую, и ряды гастарбайтеров у нас тоже заметно поредели. А уж если грянет второй обвал рубля, упорно прогнозируемый экспертами, «инвесторам» грозит полный облом.
В феврале «Трансферт» бодро сообщил, что средняя цена за кв. м выросла на 67 рублей и достигла 51 056 руб. А в марте объявления о продаже жилья в Воронеже всё чаще стали сопровождаться пометкой «срочно». Зачастую продавали себе в убыток ипотечные квартиры: их обладатели потеряли возможность выплатить банкам долг с процентами и решились на синицу в руках вместо журавля в небе. Однако покупателей на рынке и так нету, а уж на «нашу с банком квартиру» - и подавно. В Воронеже общая площадь жилья на одного жителя – под три десятка кв. м, но большинство населения ютится на площади в два-три раза меньше. То есть, жилья в городе полно, но принадлежит оно узкой группе домовладельцев, которых нервные граждане грубо называют жуликами и ростовщиками, на которых нет прорухи.
Банкиры воронежские в марте засвидетельствовали, что за ипотекой обращаются единицы, выдачи идут не по нынешним 16-20%, а по старым решениям, и падение оценивается в 50-70% рынка; народ выплеснул свои сбережения во время зимней паники и сегодня непригоден для покупки жилья. Цены на долевку фактически уже снизились на 5-10%, просто строители проводят это в форме акций, скидок, бесплатной отделки и прочих «уникальных» предложений. А вторичка - да, упрямо держит цены. Но деваться ей некуда: безработица растет, производство в стране не просто падает, а с ускорением; упадут и цены.
«РБК-Недвижимость»: объем предложений будет расти, а спрос падать, и до конца года он упадет еще до трех раз по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, причем в регионах упадет сильнее, чем в столице. Но и РБК, и банкирам утер нос «Трансферт»: за март средняя цена квадрата в Воронеже выросла на 0,45% (231 рубль).
В мае портал Domofond.ru дал такой вывод: в топ-10 областей по росту цен на аренду жилья за первый квартал 2015-го попали Липецк (+9,1%), Воронеж (+6,1%) и Белгород (+3,7%); ожидания спада цен на жилье не оправдались. В экономике рецессия, доходы населения падают, ипотека рухнула, а цены стоят! - удивился Domofond.ru.
В общем, домовладельцы не хотят, а покупатели не могут – почти революционная ситуация. И куда нас эта кривая вывезет, никому не ведомо.
Александр Ягодкин
Московский комсомолец в Воронеже, №27, 1 июля 2015 года.
